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Vente Maison Saisie Judiciaire

Comment arrêter une saisie immobilière ? Les solutions - vente maison saisie judiciaire

Acheter un bien immobilier n’est pas anodin. L’acheter aux enchères l’est encore moins ! Car, par définition, vous ignorez le prix d’acquisition du bien mis en vente…

AVOCATransac • Vente judiciaire de biens immobiliers • Nantes

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Comment arrêter une saisie immobilière ? Les solutions - vente maison saisie judiciaire

Bien que vous ayez en ligne de mire la réalisation d’une bonne affaire, il faut d’abord que vous preniez plusieurs précautions.

Qu’elle soit notariale ou judiciaire, la vente aux enchères d’un bien immobilier suit une procédure stricte, que doit respecter le futur enchérisseur.

En amont, le notaire ou l’avocat chargé de la vente publie une annonce sur un site Internet spécifique (lire encadré ci-dessous) ou sur un média, indiquant ses coordonnées, l’adresse précise du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix et les dates et heures de visite.

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Vente sur saisie immobilière : comment éviter la saisie de sa maison?

Vente sur saisie immobilière : comment éviter la saisie de sa maison? | vente maison saisie judiciaire

Ces dernières ne sont pas individuelles, sauf exception, de sorte que vous pouvez y retrouver vos futurs « concurrents ». « La chambre notariale organise trois visites groupées pour chaque bien », détaille Julie Portevin, notaire à Paris et présidente de séance depuis une quinzaine d’années. Dans le cadre d’une vente judiciaire, il n’y en a, bien souvent, qu’une seule !

La visite est, bien entendu, indispensable, d’autant que, ce jour-là, vous pourrez obtenir le cahier des charges relatif au bien (ou vous le faire communiquer sur demande). Il réunit plusieurs documents : diagnostics, servitudes éventuelles, contrat de bail si le bien est loué, motif de la mise aux enchères, faculté de surenchère, etc.

L’annonce peut aussi indiquer que le bien est « occupé ». L’occupant en question est, bien souvent, le propriétaire saisi… « Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion, explique Léopold Lemiale, avocat à Paris. Il ne sera pas nécessaire d’engager une procédure devant un tribunal, le passage par l’huissier suffit. » C’est donc un élément non négligeable à prendre en compte, même si cette occupation minore le prix de départ de l’enchère.

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Autre préalable indispensable : être sûr de pouvoir payer ! D’ailleurs, en cas de vente judiciaire, l’avocat vous demandera un plan de financement. « Le mieux est de fournir un accord de principe de la banque sur la somme maximale que vous pouvez emprunter et des justificatifs de l’apport, détaille Léopold Lemiale. L’acheteur d’un bien aux enchères ne peut solliciter de conditions suspensives d’obtention de prêt, contrairement à un achat immobilier classique. »

Il ne faut pas oublier non plus les frais d’adjudication ! L’acheteur doit supporter, en plus du prix obtenu aux enchères, un ensemble de frais liés à la vente (publicité, émoluments d’avocat et de notaire, droits d’enregistrement, etc.), de 10 à 15 % du montant de l’adjudication tout de même.

Enchères notariales ou judiciaires, l’autre différence (en plus de l’origine des biens, lire p. 25) entre ces deux types de ventes se situe à ce niveau-là : le déroulement de la vente stricto sensu.

Vente judiciaire de biens immobiliers - Vente aux enchères Nantes

Vente judiciaire de biens immobiliers – Vente aux enchères Nantes | vente maison saisie judiciaire

Si vous avez des vues sur un bien programmé en vente aux enchères notariales, vous pourrez enchérir seul, sans aucun intermédiaire. « Le jour de la vente, vous devez déposer auprès du notaire un chèque simple ou de banque du montant de la consignation demandée dans le cahier des charges », précise Michel Ancelin, notaire honoraire à Paris. Ce dépôt en consignation, que vous devez posséder sur vos comptes, vous donne le sésame pour enchérir. Si vous vous abstenez ou ne remportez pas la vente, il vous est, bien entendu, restitué. Ensuite, le président de séance annonce la mise à prix et le « pas d’enchère », c’est-à-dire la somme fixe pour laquelle vous enchérissez à chaque levée de main, par exemple de 1.000 € en 1.000 € (voir infographie ci-dessus). Il allume une petite bougie dont la mèche brûle pendant environ une minute. Après l’extinction de deux feux successifs et sans nouvelle enchère, le bien est adjugé.

Au tribunal de grande instance (TGI), pour les ventes judiciaires, vous ne pouvez enchérir que par l’intermédiaire d’un avocat. « Le client signe un pouvoir mentionnant la somme maximale d’enchère », résume Léopold Lemiale. Il peut toutefois assister à l’audience, qui, cette fois, s’effectue au chronomètre pendant une minute trente et à enchère libre. Là aussi, il faut verser en amont une somme en consignation.

Autre particularité des enchères : un « adversaire » peut surenchérir sur le bien dans les dix jours calendaires qui suivent une adjudication, à condition de proposer au moins 10 % de plus.

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Vous êtes considéré comme étant le nouveau propriétaire du bien dès l’adjudication, même si vous n’avez pas encore les clés. A partir de cette date, « le prix total, frais inclus, doit être réglé dans les 45 jours qui suivent, pas un de plus », prévient Me Michel Ancelin. A la suite d’une vente judiciaire, le délai de paiement est, lui, de 60 jours calendaires. A défaut, la situation est qualifiée de « folle enchère » : le bien est remis en vente, le défaillant peut être condamné à des pénalités et il risque des poursuites judiciaires.

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Vente judiciaire de biens immobiliers - Vente aux enchères Nantes

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